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东莞业主:这些交楼、验房技巧你必须知道 签约看仔细 验房选雨后

时间:2016-03-14 14:20问题发起人:www.lmqhuy.cn 东莞装修网 | 浏览次数:

  买房是一件大事,但是,买房过程从看房、下定、贷款直至收楼入住,都可能因为购房者自己的粗心大意,造成日后的纠纷。“3·15消费者权益日”即将到来,如何维权又成为一个热门话题,记者特别收集了一些典型的楼市纠纷案例,给您提个醒。

看房 销售员未告知,买到“双拼房”获退定

2014年8、9月份,蒋女士两次来到中惠香樟绿洲看房,随后,她根据对样板房的印象选中了一套115平方米的户型,并交纳了5万元定金。不久,蒋女士却发现自己购买的是一套有两个房产证的“双拼房”,蒋女士提出了退还定金的要求。

但是开发商拒绝退定,因为在双方所签订的协议书中有约定,蒋女士所购买的是“物业一、物业二”,不单独销售,即我们所谓的“双拼房”。在法庭上,陪同蒋女士看房的中介公司员工作证,当时销售人员并没有告知这是一套 “双拼房”。

去年,法院认定双方对买卖标的存在重大误解,并未就该户型的买卖达成真正的合意。中惠公司未尽到妥善而充分的告知义务,蒋女士未仔细阅读关系重大的相关文件,对于未能订立商品房买卖合同,双方均有责任。而合同未能订立对中惠公司并不产生实质性的影响,因此法院认为中惠公司应将收取的定金5万元返还蒋女士。

折扣不满意,告欺诈被判败诉

两年前,莫先生到南城的深业欧景丽苑看房,为了促进成交,销售人员向其承诺帮忙申请更多折扣,莫先生因此交了3万元定金,并签订了认购书。后来莫先生发现销售人员承诺的折扣没有自己想象的高,认定自己受到了欺诈,多次上门要求退回定金被拒。后经消委会调解仍无法解决纠纷。

楼盘销售方则表示,他们确实帮莫先生申请了优惠价格,每平方米少了近600元,后又申请了9.9折。

去年,一审法院调查审理后判定,销售人员虽曾向莫先生称可以打折,但并未承诺具体折扣,后来也确实争取到了9.9折,故不能认定存在欺诈行为。双方签订认购书是双方真实意思表示,买方没有依据约定签订合同,开发商有权单方面解除认购书,并没收定金。

贷款做高交易价卖房,骗贷不成起纠纷

陈小姐(化名)欲购买王女士(化名)位于塘厦万科双城水岸的一套住宅,住宅总价为650万元。为了减少首付支出,向银行多贷点款,双方决定将交易价格提高至900万元,同时买方先后向卖方转账支付了50万元的定金。

没想到银行并没有通过陈小姐的按揭贷款申请。于是陈小姐向王女士要求退回50万元的定金,却被拒绝。不久,买方陈小姐以恶意欺诈、制造虚假合同为由将卖方王女士告上了法庭,卖方王女士则反诉买方应支付购房违约金130万元。

法院经调查后认定,买卖双方自愿签署案涉房屋的《房地产买卖合同》,同时都了解需要根据评估的价格900万元以及虚假的房屋买卖合同,才有可能通过银行审查取得600万元的贷款,双方都存在明显过错。最后法院判定房屋买卖合同解除后,卖方收取的50万元定金应当退还买方陈小姐。

个人信用差,银行不放贷

欧先生(化名)在南城康城大厦购买了一个商铺,并交付19.5万元定金,剩下的18万元则向银行申请贷款,但是欧先生的贷款申请却没有通过,银行的理由是欧先生不符合该银行的贷款评估条件,同时,商铺价格过高,风险太大。

欧先生认为,自己的信用没有问题,银行不放贷的责任在开发商,他要求解除购房合同,且开发商要退回定金和支付利息。

去年,一审法院审判认为,商铺价格系根据市场行情,由购房者和宏远公司协商确定的;银行认为的商铺价格过高是银行内部决定是否放贷的考虑因素,并非开发商的原因导致,且银行确实发放了案涉商铺所在的项目其他部分业主的银行按揭贷款。一审法院判决,欧先生应向宏远公司支付购房款18万元及逾期付款违约金。

开发商延迟交楼,要赔违约金

两年多前,购房者潘先生在城区的富盈·东方华府以总价90多万元的价格认购了一套住宅,并在签订了商品房买卖合同后,向富盈公司支付首期房款287520元并向银行申请按揭贷款买房,并成功通过贷款申请。合同中约定,如富盈公司逾期交房超过180日,购房者有权解除合同并要求开发商支付违约金。

到了约定交楼时间,由于商品房未能通过验收,潘先生并没有能够按时收楼。不久,潘先生将开发商告上法院,提出由于富盈公司已逾期交房超过180天,要求解除案涉商品房买卖合同,并且支付违约金。

由于事实证据清楚,去年,法院判决富盈公司向潘先生返还购房款947520元及利息,并支付违约金4737.6元。

因质量问题拒收楼,获赔26万元

2006年,张先生在金地格林花园以约62.1万元购买了一套住宅,年底,张先生收到了开发商发出的《入伙通知书》。但在收楼时张先生却发现楼盘有严重的质量问题,因而拒绝收楼并要求开发商整改。随后几年时间内,张先生又多次验收,但一直因为不满意而拒绝收楼。几年后,张先生以开发商没有在约定时间内交楼为由,要求开发商支付违约金。

金地公司不服一审判决进行上诉,并提供2010年11月9日发出的一份快递邮单予以证明。邮单显示,邮件内容是催办案涉房屋入伙通知书,邮戳日期是2010年12月1日,邮件于2010年12月1日退件。同时,金地公司在二审提交了司法鉴定意见书,拟证明案涉房屋不存在严重影响正常居住使用的问题。

二审法院认为,由于金地公司未能提供催办入伙通知书的具体内容,故酌定张先生应当在收到通知后15日内到案涉房屋进行验房,因此二审法院认定金地公司于2010年12月16日将案涉房屋交付给张先生使用,判定金地公司应当按日向张先生支付已交付房价款万分之三的违约金。金地公司应当向张先生支付逾期交房违约金620789元×0.0003/天×1448天=269670.74元。

赠送露台非专用,公共部分属公用

开发商赠送的顶楼露台可能不是你的,而是属于全体业主。2012年,张先生(化名)在塘厦凯旋城购买了一套住宅,约定张先生取得该商品房裙楼楼顶露台的使用权,不过,同时使用露台的还有其他3户人家,露台由开发商观澜晋景公司划分为四个部分供4家使用。

但是,交楼后张先生发现,邻居家的露台范围延伸至自家卧室和洗手间窗前,与此前的约定并不一致,张先生认为开发商违约,要求开发商立即拆除自家窗前长7.5米的栅栏,并重新设置露台范围,赔偿违约造成的损失2万元。

2015年,法院判定,案涉露台与一楼的屋顶处于同一平台,虽然开发商与业主在《协议书》中约定该露台专属于张先生使用,但根据现场勘验可知,该露台实际上是一楼商铺的屋顶,原则上是属于公共部分;同时该露台也没有登记权属属于特定业主,认定露台属于建筑物的共有部分,即归全体业主共有。张先生可以以业主身份,要求开发商拆除自家窗前长7.5米栅栏,但要求按自己的方案重新设置露台范围以及赔偿损失2万元的诉讼请求,法院不予支持。

“送车位”没兑现,业主退定金成功

2014年初,刘小姐和丰泰公司签订购房确认书,同时要求开发商赠送一车位,并且约定,如能申请到赠送车位,则已交的2万元作为定金一部分,另交付3万元定金;如不能申请到赠送车位,则要求免息免手续费退还2万元定金。

不久后刘小姐要求开发商退回购房定金,理由是未收到丰泰公司同意赠送车位使用权的通知,要求解除商品房预售合同。当年5月,刘小姐填写特殊事项申请表,载明因其资金问题,申请退还定金2万元,该申请表经开发商营销经理签名同意,并由工作人员交回给她。

但丰泰公司却表示,他们已经审批通过了赠送车位,并出示了审批同意的文件,同时,刘小姐出示的申请未走完审批流程,不同意退还定金。

一审法院判刘小姐败诉。不久,刘小姐再次提出上诉。去年10月,二审法院经调查后判定认为,该申请表上已经有丰泰公司销售经理的同意,且丰泰公司的工作人员也将该申请表交回给刘小姐,故有理由相信该申请已经取得丰泰公司的同意,丰泰公司应向刘小姐退回定金2万元并支付相关利息。

验房技巧,验房发现问题

一定要登记进验房表

验房收楼是开发商将房子交给购房者的最后一个步骤,中国高级注册验房师赵太宇总结出四点验房技巧,提供给购房者。

一、检验“天、地、墙”。检验吊顶的安装情况,顶角线和四周的墙面要配合严密,扣板之间的衔接紧密程度要一致,不要有大的裂缝和翘起,看上去平整光滑。

检测地面是否平坦,可以把乒乓球放在地面上检验;注意厅地板是否踩踏上去有空响声,看看地板是否起翘。

检查“墙”,注意看墙体转角线是否笔直,墙体是否平整,是否存在裂缝,弄清楚是否房屋结构性裂缝,用小锤轻击,检查墙面下是否存在空鼓。

二、验收门、窗、梯。检验门框的贴面板与墙面是否平行;用手按门窗套不应有空洞和软弹的感觉,看直角接合部是否严密,表面是否光洁,不上锁是否会自动关上或打开。此外,还要留意窗台云石是否崩裂,用手轻触窗台,以不刮手为原则。

三、在下完大雨第二天再去检查一次。

首先看有没有被水浸湿过的水迹,特别是厨卫吊在天花上的白色排水管四周有没有水渗漏流过的水迹。看墙面,在外墙墙角,空调机管线洞口,在外门窗洞口、窗台处有没有被水浸湿过的水迹。最后看外门、外窗,看门窗关闭处、门窗框、扇材料拼合处,是否有水渗漏流过的水迹。

特别提醒,墙壁是否渗水,业主最好在下完大雨的第二天去检查一遍。

四、问题不论大小,都要填到验房表格当中。

律师说法:

事前预防远胜事后维权

无数购房纠纷表明,购房者不同程度欠缺法律意识,继而被开发商、中介或者二手房业主等交易相关人员利用,是造成纠纷难以解决或者不能解决的主要原因。对此,广东宝威律师事务所律师唐胜利表示,不少购房者面临的损失和维权困境实际上是可以避免的,但是由于缺乏事前防范意识、事中证据保全意识,其结果是一再错失最低成本解决问题的良机。

唐胜利介绍,对于一手房交易而言,由于多数房子都是期房,无法在签订合同之前查看实物,因此建议购房者认真查看开发商的资质,即通常所说的卖楼五证。不但要查看该五证是否齐全,并且要注意是否在法定许可的时间之内。

此外,在签订合同时,要仔细对约定内容进行审查,由于购房合同条款众多,内容复杂,需要有足够的耐心和法律专业知识进行鉴别。

对于二手房买家而言,要注意房屋产权是否有效,产权是否涉及到第三方经济利益,例如是否有抵押、外债等。房屋是否受到政策限制,从而影响公积金使用等,在签订合同时双方违约责任必须清晰明了,执行操作性强,尽量避免房屋交易协议签订后可能出现的纠纷导致责权不清。

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