1、房屋质量

典型案例:去年9月底交房时,某楼盘“房顶和墙壁多处漏水,地下室一片汪洋,被挖出来的电线套管锈迹斑驳、腐蚀严重,下沉式庭院雨水倒灌……”小区内90余栋别墅几乎没有不渗漏的。开发商在给业主的公开信中就屋面及地下室渗漏等问题向业主作了道歉,由于施工质量差,总包单位已经被开发商清理出现场。

维权点评:近日建委出台的《住宅工程质量分户验收控制要点》中规定,从今年3月1日起,全市全面推进新建住宅分户验收制度。住宅工程质量分户验收出现不合格的,建设单位不得组织单位工程竣工验收。住宅工程竣工验收复核发现验收条件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能等重大质量问题时,应终止验收、责令改正,符合要求后方可重新组织验收。违规验收的将记入不良记录或给予其他处罚。“一户一验”后,如果开发商的房子出现质量问题就会面临整修,这样就会出现延期交付的可能。如出现延期交付,消费者就有权根据相关规定要求开发商赔偿。

2、收房流程

典型案例1:元月一日开始执行的《关于规范预售商品住宅交接前房屋查验的通知》中明确指出要“先交房后收钱”,但仍有个别开发商为避免个别业主因小问题而拒绝收房,多数开发商不会轻易放弃“先缴费后给钥匙”的收房方式,如出现业主不满,解决的办法就是让物业限时维修,还可接受退房。

维权点评:据广东广大律师事务所北京分所律师庄清忠介绍,收房纠纷是房地产案件中比较典型的案件。“事实上是大家没有搞清楚合同关系,开发商有意混淆合同中的买卖关系与委托关系。”此外,开发商在合同中对品牌产品配置玩文字游戏,也是导致收房纠纷的普遍问题。

在现实操作中,收房纠纷多数是通过物业及时维修或是免交几个月的物业费解决,问题严重的最多就是退房。但合同中约定的开发商延期交房违约金也不过是万分之二,加上房产升值和已经占用了购房人近一年的首付款,开发商把房子接回来根本就不吃亏。

“不过,今后购房人要是看房后不满意拒绝收房,直至演变为因房屋质量而延期交房,这对开发商影响是很大的。”庄清忠分析道。

典型案例2:某别墅项目的业主刘先生(化名)收到开发商的规划变更通知,自己购买的两层别墅要被改建成6层板楼。按照当时的合同,刘先生只有两种选择,要么在15天之内退房,要么就同意变更。擅自改变原有规划的开发商却没有明确的违约责任。

维权点评:广大(北京)律师事务所庄清忠律师告诉记者,以往购房人对产品的规划方案无从了解。开发商通过业主听证即可变更建设方案,业主不同意就必须在15日内退房,否则视为认可。而开发商仅仅为违约向退房业主支付极少补偿即可。今年启用的新版合同要求房屋所在楼栋的项目建设方案必须包括在合同附件中。开发商向业主承诺的建设方案要和公示内容一致。这意味着今后开发商变更规划首先要承担明确的违约责任。同时,建委接到业主举报核实后,可以责令开发商停工。开发商违规改变规划不仅难度大,代价也将巨大。

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